Habitat partagé : 12 650 places à créer par an d'ici 2040

Réponse rapide : l’État veut faire passer l’habitat partagé — résidences autonomie, résidences services seniors, habitat inclusif — de 231 000 places en 2023 à 408 100 en 2040. Cela fait 177 100 places à créer, soit 12 650 places par an entre 2027 et 2040. En face, le rapport IGAS-IGEDD chiffre l’investissement public à environ 130 millions d’euros par an, soit 10 300 € par place créée et 0,71 % du budget annuel que la branche autonomie consacre aux personnes âgées.

Les chiffres clés

Le parc aujourd’hui : 231 000 places en 2023. Il regroupe les résidences autonomie (anciens foyers-logements, gérés le plus souvent par des communes ou des associations), les résidences services seniors privées — plus de 119 000 places selon l’estimation de la mission — et l’habitat inclusif, encore marginal.
L’objectif 2040 : 408 100 places, soit une hausse de +76,7 % du parc en dix-sept ans (mon calcul : 408 100 ÷ 231 000).
Places à créer : 177 100 (408 100 − 231 000). Le scénario retenu par la mission y ajoute 48 000 places d’EHPAD et 120 000 places supplémentaires en résidence autonomie.
Rythme nécessaire : 12 650 places par an sur la période d’investissement 2027-2040 (mon calcul : 177 100 ÷ 14 ans).
L’argent en face : environ 130 M€ par an d’investissement entre 2027 et 2040, d’après la mission — soit 10 300 € d’argent public par place créée (mon calcul : 130 000 000 ÷ 12 650). À l’horizon 2040 s’y ajoute un besoin de fonctionnement supplémentaire d’environ 950 M€ par an, tous financeurs confondus.
Le poids réel : 0,71 %. Ces 130 M€ annuels représentent 0,71 % des 18,3 milliards d’euros que la branche autonomie de la Sécurité sociale consacre en 2026 aux établissements et services pour personnes âgées (mon calcul : 130 ÷ 18 300).
Le parc recule déjà : 94 100 résidents en résidences autonomie en 2023, soit 5,6 % de moins qu’en 2019.
La démographie n’attend pas : +18 % de seniors entre 2023 et 2040, et +28 % de personnes âgées en perte d’autonomie.

D’où sort ce chiffre de 12 650 places par an ?

Il ne sort de nulle part : c’est une division. Le rapport inter-inspections IGAS-IGEDD, remis aux ministres du Logement et de l’Autonomie le 7 mai 2026, fixe la cible de 408 100 places d’habitat partagé en 2040, contre 231 000 places recensées en 2023. L’écart est de 177 100 places. La mission situe sa phase d’investissement entre 2027 et 2040, soit quatorze années. 177 100 divisé par 14 donne 12 650.

Un mot de vocabulaire, parce qu’il est piégeux. L’« habitat partagé » — j’emploie ce terme, pas celui de cohabitation intergénérationnelle qui n’en désigne qu’une forme — recouvre tout ce qui se situe entre le domicile isolé et l’EHPAD : les résidences autonomie (logements indépendants avec services collectifs légers, historiquement les foyers-logements), les résidences services seniors (leur équivalent privé, souvent plus cher), l’habitat inclusif (petits collectifs de quelques logements avec un projet de vie sociale partagée), les colocations accompagnées, l’accueil familial.

12 650 places par an, c’est l’équivalent d’environ 250 nouvelles résidences de cinquante logements chaque année, pendant quatorze ans.

L’État met-il les moyens de son objectif ?

C’est là que le calcul devient inconfortable. La mission chiffre l’effort d’investissement à environ 130 millions d’euros par an en moyenne sur 2027-2040. Rapporté aux 12 650 places annuelles, cela fait 10 300 € d’argent public par place créée. Pour un logement neuf, adapté, équipé d’espaces communs, c’est un coup de pouce — pas un financement.

Et rapporté au budget de l’autonomie, l’ordre de grandeur parle de lui-même. En 2026, la branche autonomie de la Sécurité sociale consacre 18,3 milliards d’euros aux établissements et services pour personnes âgées, sur un objectif global de dépenses de 34,3 milliards. Les 130 M€ annuels d’investissement dans l’habitat partagé en représentent 0,71 %.

Je ne dis pas que 130 M€ ne sont rien. Je dis qu’on ne double pas un parc de logements avec 0,7 % d’un budget, surtout quand le besoin de fonctionnement identifié pour 2040 — environ 950 M€ par an, tous financeurs confondus — n’est aujourd’hui gagé sur aucune recette. On a chiffré la cible avec sérieux et le financement avec prudence : c’est exactement comme cela qu’un objectif devient un affichage.

Pendant ce temps, le parc rétrécit

Le point le plus dur du rapport n’est pas la cible, c’est le point de départ. Les résidences autonomie comptaient 94 100 résidents en 2023, soit 5,6 % de moins qu’en 2019. Le parc le plus abordable, le plus ancré dans les communes, celui qui accueille des retraités modestes, se vide pendant qu’on annonce son doublement.

L’autre bout du spectre est encore plus étroit. L’aide à la vie partagée — l’AVP, cette aide départementale qui finance le professionnel chargé d’animer et de coordonner la vie collective d’un habitat inclusif, plafonnée à 10 000 € par an et par habitant — bénéficiait à 11 461 personnes âgées d’après la CNSA. Autrement dit : le principal dispositif d’accompagnement de l’habitat inclusif couvre aujourd’hui moins de personnes âgées que le nombre de places qu’il faudrait créer en une seule année.

Doubler un parc suppose d’abord d’arrêter de le perdre.

Ce que j’attends de la feuille de route

Le gouvernement a annoncé le 7 mai 2026 une feuille de route conjointe Logement-Autonomie, avec des fonds CNSA mobilisés dès 2026 et des territoires pilotes accompagnés par la Caisse des Dépôts. Le montant, lui, n’est toujours pas public. C’est la seule chose que je regarderai à la rentrée.

Trois questions, très simples, auxquelles la feuille de route doit répondre : combien d’euros CNSA en 2027, pas « dès 2026 » ; qui paie le fonctionnement des 950 M€ annuels attendus en 2040, l’État, les départements ou les habitants ; et quel rythme annuel de places est opposable, année par année, plutôt qu’une cible à quatorze ans que personne n’aura à justifier avant 2039.

Sur le terrain, je vois des projets d’habitat partagé prêts, portés par des communes, des bailleurs, des familles, qui attendent une ligne de financement stable. Le problème français n’est pas le manque d’idées : c’est que rien ne finance la durée. J’ai décrit ailleurs le même mécanisme sur le maintien à domicile, où une exonération supprimée coûte jusqu’à 2 970 € par an aux 70-79 ans : d’un côté on renchérit le domicile, de l’autre on sous-finance l’alternative au domicile. Les deux décisions poussent vers l’EHPAD, dont on dit par ailleurs qu’il coûte trop cher.

Méthodologie & sources

Tous les calculs sont reproductibles à partir des chiffres publiés.

Places à créer : 408 100 (cible 2040) − 231 000 (parc 2023) = 177 100 places. Source : rapport IGAS-IGEDD, mars 2026.
Rythme annuel : 177 100 ÷ 14 ans (période d’investissement 2027-2040 retenue par la mission) = 12 650 places par an.
Progression du parc : 408 100 ÷ 231 000 = 1,767, soit +76,7 %.
Coût public par place : 130 000 000 € (investissement annuel moyen estimé par la mission) ÷ 12 650 places = 10 277 €, arrondi à 10 300 €.
Part du budget autonomie : 130 M€ ÷ 18 300 M€ (objectif global de dépenses 2026 pour les établissements et services accueillant des personnes âgées) = 0,71 %. Le besoin de fonctionnement de 950 M€ à horizon 2040 représenterait pour sa part 5,2 % de ce même montant, à budget constant.
Hypothèses : l’investissement est supposé réparti uniformément sur 2027-2040, ce que la mission décrit comme une moyenne annuelle et non un profil de dépense. Le budget 2026 de la branche autonomie est pris à structure constante, sans projection d’évolution jusqu’en 2040 : la part réelle de 0,71 % baisserait donc si le budget autonomie augmentait.
Chiffres non recalculés, repris tels quels : décomposition du parc (plus de 119 000 places en résidences services seniors), 48 000 places d’EHPAD et 120 000 places de résidences autonomie du scénario retenu, 94 100 résidents en résidences autonomie en 2023 (−5,6 % vs 2019), +18 % de seniors et +28 % de personnes âgées en perte d’autonomie entre 2023 et 2040, 11 461 personnes âgées bénéficiaires de l’AVP.

Sources primaires :